Inventario de viviendas nuevas por vender

Los seguidores de los temas inmobiliarios sabéis que hay varias estimaciones del inventario de viviendas nuevas sin vender: la horquilla de valores se extiende desde las 600.000 viviendas nuevas hasta 1,5 millones. Sin embargo no hay tantas formas de hacer el cálculo. La mala calidad y escasez de las estadísticas relacionadas con el mercado inmobiliario español es bien conocida y no existe un indicador directo de inventarios. Una posibilidad para calcular el inventario de viviendas nuevas sin vender es obtener la diferencia entre las viviendas nuevas terminadas y las compraventas de viviendas nuevas acumulada hasta el cuarto trimestre de 2008. La información sobre transacciones inmobiliarias se remonta tan solo a 2004 por lo que es preciso hacer algunos supuestos para realizar el cálculo a partir de estos datos. En primer lugar se puede suponer que 2003 se cerró con un inventario de viviendas nuevas sin vender igual a 0. En segundo lugar hay que suponer que los certificados de finalización de obra reflejan apropiadamente las viviendas terminadas. En principio hay una cierta proporción de viviendas que se terminan pero que no aparecen como solicitantes de un certificado de finalización de obra. Una indicación de este efecto es que los certificados de finalización de obra también son menores que los visados de dirección de obra dos años antes.

En mayo del año pasado publiqué la primera estimación de inventarios basada en este procedimiento. Entonces solo había datos hasta marzo de 2008 por lo que la estimación a finales de 2008 precisaba de muchos supuestos sobre la evolución de las transacciones de viviendas nuevas y la terminación de viviendas (aunque en este segundo caso es más sencillo pues se pueden utilizar las viviendas iniciadas para realizar una estimación). Ahora existen datos hasta el tercer trimestre de 2008 por lo que se puede actualizar el cálculo y con supuestos sencillos hacer una estimación para el final de 2008. Supongamos que las transacciones de viviendas nuevas (y la terminación de viviendas nuevas) tendrán en el cuarto trimestre de 2008 la misma tasa de crecimiento interanual que la calculada con datos hasta el tercer trimestre (se puede hacer cosas mucho más sofisticadas pero los resultados varían muy poco). Con este supuesto se obtienen los datos que figuran en la tabla. La primera columna tiene el inventario de viviendas nuevas sin vender y la segunda el número de años necesarios para vender ese inventario al ritmo de transacciones de viviendas nuevas del año 2008 (con el supuesto ya comentado). Es verdad que este conciente es muy sensible a que denominador pongamos (el último año; el último trimestre anualizado; el último trimestre anualizado pero corrigiendo de estacionalidad; etc.) pero los múltiplos que salen son realmente espectaculares. En el cálculo del año pasado utilicé los valores del primer trimestre de 2008 y salían unos múltiplos algo menores (Madrid en torno a 2,5 y Catalunya cerca de 5,7) pero con los nuevos datos (y dada la espectacular caída en las transacciones y la finalización de muchas viviendas iniciadas en el pico del boom) el número de años ha aumentado dramáticamente.

El caso de Cataluña es especialmente espectacular. El motivo es que las transacciones de viviendas nuevas representa un porcentaje menor (12% entre 2004-07) que el porcentaje sobre viviendas terminadas (14,4%). No solo esto: mientras en 2008 el porcentaje que representa Cataluña en transacciones de viviendas nuevas cae espectacularmente, el porcentaje sobre viviendas terminadas aumenta.